Aufgrund der zunehmenden Zahl an bestätigten Fällen von COVID-19, wurde als Vorsichtsmaßnahme zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 das Betreten von Betriebsstätten des Handels, von Dienstleistungsunternehmen sowie des Gastgewerbes durch Verordnung (Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19, BGBl. II Nr. 96/2020) untersagt.

Diese gesetzlich angeordnete Schließung von Betriebsstätten wirft zahlreiche rechtliche Fragen auf – insbesondere, ob Unternehmer verpflichtet sind, den Mietzins für Geschäftsräumlichkeiten, die als Betriebsstätte dienen und von der gesetzlich angeordneten Schließung betroffenen sind, wie gehabt zu bezahlen oder ob dieser entfällt.

Die Ansicht der Liebenwein Rechtsanwälte stellt sich hierzu aufgrund der tagesaktuellen gesetzlichen Lage dar wie folgt:

Gemäß § 1104 ABGB ist kein Mietzins zu entrichten, wenn der Mietgegenstand wegen „außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche“ nicht vereinbarungsgemäß gebraucht werden kann.

Die Gebrauchsuntauglichkeit des Mietgegenstandes, die zu einem Entfall des Mietzinses führen kann, muss nicht unbedingt vom Mietgegenstand selbst herrühren, sondern kann sich auch durch Umstände ergeben, die außerhalb des Mietgegenstands eintreten.

In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass ein Entfall des Mietzinses aufgrund der COVID-19-Maßnahmen vor allem für Geschäftsräumlichkeiten, grundsätzlich aber nicht für Wohnungen – da diese aufgrund der COVID-19-Maßnahmen weiterhin, oder auch gerade deshalb, vereinbarungsgemäß gebraucht werden können – in Frage kommt.

Die Rechtsprechung versteht unter einem solchen „außerordentlichen Zufall“, der die Unbrauchbarkeit des Mietgegenstands zufolge hat, allerdings nur solche Ereignisse, die von Menschen nicht beherrschbar sind und einen größeren Personenkreis betreffen.

Darunter fällt beispielsweise das Verlassen des Mietgegenstandes infolge „Bedrohung durch feindlichen Einfall und behördlicher Anordnung“[1] und somit gleichermaßen wohl auch die Schließung der Betriebsstätten aufgrund der gesetzlich angeordneten COVID-19-Maßnahmen. Ein „außerordentlicher Zufall“ im Sinne des § 1104 ABGB scheint sohin gegeben.

Allerdings ist die Bestimmung des § 1104 ABGB dispositiv – das bedeutet, dass im Mietvertrag anderes, sogar die Überwälzung dieses Risikos auf den Mieter, vereinbart sein kann. Um im Einzelfall beurteilen zu können, ob der Mietzins entfällt oder nicht, ist daher der Inhalt des jeweiligen Mietvertrags ausschlaggebend.

Relevant sind derartige Überlegungen vor allem in Hinblick auf das am Sonntag beschlossene Außerkraftsetzen der in § 32 Epidemiegesetz geregelten Entschädigung, wodurch für Unternehmen folglich kein Anspruch auf Ersatz des Verdienstentgangs aufgrund der behördlich geschlossenen Betriebsstätten durch den Staat mehr besteht. Ob jene finanziellen Mittel des neu errichteten „COVID-19-Krisenbewältigungsfonds“ (COVID-19-FondsG, BGBl. I Nr. 12/2020), die auch für „Maßnahmen zur Abfederung von Einnahmeausfällen in Folge der Krise“ verwendet werden sollen, auch die gegenständlichen Verdienstausfälle aus der gesetzlich angeordneten Schließung von Betriebsstätten decken wird, ist zum derzeitigen Zeitpunkt nicht abschließend geklärt. Hierzu bleiben die vom Finanzminister zu verordnenden Richtlinien für die Abwicklung der Fondsmittel abzuwarten.

 

Für allfällige Rückfragen und/oder die Prüfung Ihres Mietvertrags stehen Ihnen die Liebenwein Rechtsanwälte jederzeit gerne zur Verfügung.

[1] Binder in Schwimann (Hrsg), ABGB IV/2, § 1104 Rz 2.

 

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