Die „Verwertung“ einer gemieteten Wohnung wird in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes vom 29.08.2018 zu 7 Ob 189/17w genauer unter die Lupe genommen und unterliegt nunmehr einem strengeren Maßstab.


Ausgangslage

Die gegenständliche Entscheidung des Obersten Gerichtshofes bezieht sich auf eine Wohnung in der Wiener Innenstadt, in welcher der Hauptmieter einen Teil der Wohnung ganzjährig an einen Untermieter vermietete. Den restlichen Wohnungsbereich stellte er auf einer Internet-Buchungsplattform zur tages-, wochen- oder monatsweisen Vermietung zur Verfügung. Grundsätzlich ist „die Überlassung [Anm: einer Wohnung] an einen Dritten gegen eine […] unverhältnismäßig hohe Gegenleistung“ ein Kündigungsgrund gemäß § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG. Diese Bestimmung zielt darauf ab zu verhindern, dass der Hauptmieter unrechtmäßig vom Mieterschutz profitiert, indem er sich aus der „Verwertung“ seiner Wohnung im Zuge der Überlassung an einen Dritten übermäßig bereichert. Zum anderen bezweckt diese Bestimmung, dass der Vermieter vor einem „übermäßigen Gewinnstreben“ (OGH 27.09.2017 9 Ob 83/17x mwN) des Hauptmieters abgesichert wird.

„Verwertung“ als Kündigungsgrund

Die gegenständliche Entscheidung ist insbesondere aufgrund der jüngsten Auslegung des Obersten Gerichtshofes hinsichtlich der „Verwertung“ einer Wohnung von Relevanz. Die „Verwertung“ einer Wohnung durch die Untervermietung an einen Dritten ist in diesem Zusammenhang an keine bestimmte Zeitdauer gebunden. Als einzige Bedingung darf diese weder kurzzeitig noch einmalig ausgerichtet sein. Im Vordergrund steht hierbei, dass die Untervermietung als Erwerbsquelle beabsichtigt ist. Demzufolge liegt selbst im Falle dessen, dass ein Mieter einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins bezieht und sich dieses Untermietverhältnis nur über eine kurze Zeitdauer erstreckt, keine „Verwertung“ iSd § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG vor.

Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofes ist daher die tatsächliche Untervermietung zum Zeitpunkt der Aufkündigung der Wohnung nicht erforderlich. In diesem Sinne wird bereits durch das bloße Anbieten sowie der tatsächlichen Untervermietung der Wohnung bei gegebener Nachfrage, der Kündigungsgrund gemäß § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG verwirklicht. Für die „Verwertung“ einer Wohnung ist es somit nebensächlich, ob diese im Zeitpunkt der Aufkündigung tatsächlich vermietet oder lediglich auf der Internet-Buchungsplattform angeboten wird.

Um zu ergründen, was unter „[Anm: einer] unverhältnismäßig hohen Gegenleistung“ gemäß § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG verstanden wird, muss erneut ein Blick in die gegenständliche Entscheidung geworfen werden. Hierbei werden im Zuge der Überprüfung, ob eine Unverhältnismäßigkeit vorliegt, die täglichen Aufwendungen des Hauptmieters seinen Erlösen gegenübergestellt. Es wurde hierbei „der von dem Beklagten verlangte und auch vereinnahmte Untermietzins pro Tag mit dem von ihnen gezahlten Hauptmietzins sowie dem – jeweils auf den Tag bezogenen – Wert der von ihnen erbrachten Leistungen und Einrichtungsgegenstände [Anm: verglichen]“ (OGH 29.08.2018 7 Ob 189/17w). Hinsichtlich der gegenständlichen Entscheidung umfasste der vom Beklagten aufgewendete Betrag einerseits täglich ca. EUR 122,00 pro Tag. Die Einnahmen aus der Untervermietung betrugen anderseits ca. EUR 350,00 bis EUR 425,00. Die erzielten Untermieteinnahmen überstiegen daher die getätigten Aufwendungen um ca. 190 % bis zu 250 %, weswegen in diesem Fall eine „unverhältnismäßig hohen Gegenleistung“ festgestellt wurde.

Conclusio

Basierend auf der gegenständlichen Entscheidung kann abschließend zusammengefasst werden, dass die „Verwertung“ einer Wohnung nunmehr eine strengere Auslegung erfährt. Hierdurch wird aufgrund der Erweiterung der Kündigungsmöglichkeiten vor allem die Position des Vermieters gestärkt.