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Fehlen einer regelmäßigen Verwendung zu Wohnzwecken und Mangel eines dringenden Wohnbedürfnisses – zum Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG

Okt 2, 2017 | Aktuelles |

Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vom 29.08.2017, 5 Ob 70/17f

Der OGH beschäftigte sich im gegenständlichen Fall mit der Beurteilung des Kündigungsgrundes gemäß § 30 Abs 2 Z 6 MRG und dem Fehlen einer regelmäßigen Verwendung zu Wohnzwecken. Eine nur abstrakte Möglichkeit eines zukünftigen Bedarfs reicht zur Abwehr des Kündigungsgrundes nicht aus.

Die Beklagte nützt die aufgekündigte Wohnung zumindest seit Sommer 2015 nicht mehr regelmäßig; sie wohnt und nächtigt seit diesem Zeitpunkt in einem in ihrem Eigentum stehenden Einfamilienhaus. Ihre unregelmäßigen, durchaus auch mehrere Tage währenden Aufenthalte samt Nächtigungen in der Wohnung dienen ausschließlich dazu, Post auszuheben, Besuche zu absolvieren, Wäsche zu waschen, diverse Einkäufe zu erledigen und anderen Bequemlichkeitsgründen.

Eine regelmäßige Verwendung setzt voraus, dass die gekündigte Wohnung wenigstens während eines beträchtlichen Zeitraums im Jahr (bzw. einige Tage in der Woche) als Mittelpunkt der Lebensführung benützt wird. Selbst die Benützung mehrerer Wohnungen erfüllt noch nicht den Kündigungstatbestand, solange der Mittelpunkt der Lebenshaltung zumindest zum Teil in der aufgekündigten Wohnung liegt. Die bloße Benützung eines zu Wohnzwecken gemieteten Objekts als “Absteigquartier” und/oder für einzelne Verrichtungen reicht für eine regelmäßige Verwendung nicht aus. Das Interesse an der Wohnung muss also über das der bloßen Bequemlichkeit hinausgehen. Auch wenn der Mieter die Wohnung nicht regelmäßig zu Wohnzwecken verwendet, berechtigt dies den Vermieter dann nicht zur Kündigung, wenn der Mieter ein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags hat. Diese Voraussetzung ist allerdings nur erfüllt, wenn feststeht, dass der Mieter die Wohnung mit Sicherheit in naher Zukunft wieder benötigen wird. Auf ungewisse, in der Zukunft liegende Möglichkeiten ist dabei nicht Bedacht zu nehmen.

Die Beurteilung der Frage, ob iSd § 30 Abs 2 Z 6 MRG von einer regelmäßigen Verwendung zu Wohnzwecken gesprochen werden kann, ist von den Umständen des konkreten Einzelfalls abhängig. Gleiches gilt für die Frage, ob dem Beklagten im konkreten Fall aufgrund der festgestellten Umstände ein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags zuzubilligen ist.

Das Vorhandensein eines eigenen Hauses schließt das Wohnbedürfnis für eine zusätzliche Mietwohnung regelmäßig aus. Die Beklagte hat in erster Instanz zwar behauptet, dass sie “möglicherweise zum Verkauf der Liegenschaft gezwungen” sei. Eine nur abstrakte Möglichkeit eines zukünftigen Bedarfs, nämlich im Fall eines Verlustes der vom Beklagten benutzten anderweitigen Wohngelegenheiten, reicht zur Abwehr des Kündigungsgrundes aber nicht aus.